ข้อควรระวังก่อนเซ็นสัญญาสร้างบ้าน จะสร้างบ้าน รีโนเวทบ้าน ต้องรู้ไว้!

          ‘การสร้างบ้าน การรีโนเวทบ้าน’ เรียกได้ว่าเป็นกระบวนการที่ซับซ้อนและมีความสำคัญในการสร้างความสุขและความพึงพอใจสำหรับตัวเราและครอบครัว นอกจากนั้น การทำสัญญาในการสร้างบ้านยังเป็นขั้นตอนสำคัญ ที่ช่วยให้เจ้าของบ้านและผู้รับเหมาทำความเข้าใจเกี่ยวกับ เนื้องานที่ต้องทำ และ ความรับผิดชอบที่เกี่ยวข้องกัน ดังนั้นจึงมีสิ่งที่ต้องคำนึงถึงและมีข้อที่ควรระวัง เพื่อไม่ให้เกิดปัญหากับผู้รับเหมาระหว่างการก่อสร้าง ควรต้องรู้ข้อมูลเหล่านี้ก่อนที่จะ เซ็นสัญญาสร้างบ้าน ไปศึกษาพร้อมกันกับ PropertyScout ได้ในบทความนี้

สัญญาสร้างบ้าน คืออะไร?

          สัญญาสร้างบ้าน สัญญาก่อสร้าง หรือสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง เป็นเอกสารทางกฎหมาย ซึ่งเป็นสัญญาที่ระบุความตกลงร่วมกันเป็นลายลักษณ์อักษร ซึ่งถูกเขียนขึ้นเป็นลายลักษณ์อักษร เป็นการตกลงกันระหว่างเจ้าของบ้าน (ผู้ว่าจ้าง) และผู้รับเหมาก่อสร้าง (ผู้รับจ้าง) โดยมีการกำหนดการชำระค่าตอบแทนให้กับผู้รับจ้าง หากงานที่ดำเนินการก่อสร้างตามเป็นไปตามข้อตกลงที่ระบุ และจะต้องระบุผู้รับผิดชอบในการดำเนินการก่อสร้าง ลงเป็นรายละเอียดกำหนดไว้อย่างชัดเจนในสัญญาว่าจ้าง มีผลตลอดจนเสร็จสิ้นในระยะเวลาที่กำหนด

สำหรับเนื้อหาในสัญญาจะต้องมีการระบุข้อความชัดเจน ปฏิบัติได้จริง และเป็นธรรมกับทั้ง 2 ฝ่าย โดยสิ่งสำคัญที่ต้องมีในสัญญา ควรมีดังนี้

รายละเอียดที่ควรมีในสัญญาสร้างบ้าน

-  วันที่และสถานที่ทำสัญญา  เพื่อระบุให้ทราบว่าสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่เท่าไหร่และมีอายุสัญญากี่ปี
-  ข้อมูลส่วนบุคคลคู่สัญญาระหว่างผู้ว่าจ้าง (เจ้าของบ้าน) และผู้รับจ้าง (ผู้รับเหมาก่อสร้าง) ไม่ว่าจะเป็นชื่อ ที่อยู่ หน่วยงาน และ                           ข้อมูลอื่น ๆ ที่สามารถยืนยันตัวตนและตรวจสอบได้
-  ขอบเขตและลักษณะของเนื้องานที่รับผิดชอบ ผู้ว่าจ้างตกลงว่าจ้างผู้รับจ้างทำการก่อสร้างบ้านแบบไหนระบุลงในสัญญาให้ชัดเจน
               ไม่ว่าจะเป็น ลักษณะของแบบบ้าน, สถานที่ที่ทำการก่อสร้าง
-  ราคา และรายละเอียดการจ่ายงวดงาน จ่ายชำระก่อนการเริ่มดำเนิดการกี่เปอร์เซ็นต์? ค่าจ้างเหมาจ่ายทั้งหมด? ค่าจ้างเหมาจ่าย                       ทั้งหมด?
-  ระยะเวลาของสัญญา ตั้งแต่เริ่มดำเนินการก่อสร้าง จนดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จ ใช้ระยะเวลาการก่อสร้างโดยประมาณกี่เดือน


หน้าที่และความรับผิดชอบของผู้ว่าจ้าง (เจ้าของบ้าน)

-  ควรมีรายละเอียดกำกับไว้อย่างชัดเจนในสัญญาว่าจ้าง เช่น ทำการตรวจรับงานแต่ละงวดงาน
-  ผู้ว่าจ้างมีสิทธิ์สั่งหยุดงาน หากเห็นว่ามีการดำเนินการไม่ถูกต้องตามแบบแปลน หรือมีสิทธิระงับและไม่จ่ายค่างวดงานในส่วนดัง              กล่าว หากผู้รับเหมาไม่ทำการแก้ไขหรือซ่อมแซมในส่วนที่เสียหายที่ไม่เป็นไปตามที่แจ้งให้แก้ไข
-  ผู้ว่าจ้างมีสิทธิ์สั่งหยุดงาน หากเห็นว่ามีการดำเนินการไม่ถูกต้องตามแบบแปลน หรือมีสิทธิระงับและไม่จ่ายค่างวดงานในส่วนดัง              กล่าว หากผู้รับเหมาไม่ทำการแก้ไขหรือซ่อมแซมในส่วนที่เสียหายที่ไม่เป็นไปตามที่แจ้งให้แก้ไข
-  สิทธิ์ในการปรับเปลี่ยนแก้ไขเพิ่มเติมหรือปรับลดรายการและแบบก่อสร้างเดิม หรือปรับเปลี่ยนวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างภายในระยะ          เวลาที่กำหนดที่ตกลงกันไว้ โดยไม่ต้องยกเลิกสัญญาว่าจ้าง แต่ควรทำการตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรและมีความตกลงยินยอมกัน        ทั้ง 2 ฝ่าย
-  ทำการตรวจรับงานแต่ละงวดงาน หากการเปลี่ยนแปลงวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างจนกระทบกับความแข็งแรงและมาตรฐานของ                  โครงสร้างตามแบบแปลนเดิม ผู้ว่าจ้าง มีสิทธิ์ที่จะปฏิเสธ

หน้าที่และความรับผิดชอบของผู้รับจ้าง (ผู้รับเหมาก่อสร้าง)
-  ผู้รับจ้างจะต้องดำเนินการก่อสร้างให้ถูกต้องและแล้วเสร็จตามสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างในระยะเวลาที่กำหนด
-  ผู้รับจ้างสามารถโอนงานให้ผู้อื่นได้ แต่ยังคงเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมดตามระบุในสัญญา
-  หากมีการเพิ่มเติมหรือลดงานส่วนใดส่วนหนึ่งที่ไม่เป็นไปตามแบบ ผู้รับจ้างจะต้องทำเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรแจ้งให้ผู้ว่าจ้างรับ      ทราบ
-  ผู้รับจ้างจะต้องทำการยินยอมให้ตัวแทนของเจ้าของบ้าน หรือ เจ้าของบ้านทำการตรวจสอบวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง สถานที่ และขั้น        ตอนในการก่อสร้าง เพื่อตรวจประเมินผลงานตรงตามแบบแปลนและ BOQ หรือไม่
-  หากพบว่าวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างไม่เป็นไปตามที่กำหนดในสัญญา ตัวแทนหรือเจ้าของบ้านมีสิทธิ์ที่จะระงับการดำเนินการก่อสร้าง          และปฏิเสธวัสดุที่ไม่ตรงตามรายละเอียดบัญชีก่อสร้างที่ระบุในสัญญาว่าจ้างได้ทันที

ระบุเครื่องมือ วัสดุ อุปกรณ์ที่ใช้ในการก่อสร้าง
-  เพื่อจะได้ดูว่ามีคุณภาพเหมาะสมกับลักษณะงานหรือไม่ นอกจากนั้นควรมีเอกสารรายการระบุแนบท้ายเอกสาร เพื่อใช้ในการตรวจ          สอบ

การประกันคุณภาพผลงานหลังจากการับส่งมอบงาน
-  โดยระยะเวลาประกันงานขึ้นอยู่กับประเภทงานและการเจรจา โดยส่วนใหญ่อยู่ที่ 1-5 ปี ซึ่งหากเกิดความเสียหายเกิดขึ้นกับตัวบ้านใน        ระยะเวลาเอาประกัน ไม่ว่าจะเป็นหลังคารั่ว บ้านมีรอยแตกร้าว หรือสาเหตุอื่นใดที่ไม่เกี่ยวข้องกับภัยธรรมชาติ ผู้รับจ้างตกลงทำการ        แก้ไข ซ่อมแซ่มให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งานดังเดิม
-  ในกรณีที่ผู้ว่าจ้างหรือเจ้าของบ้านทำการต่อเติมบ้านจนผิดหลักทางวิศวกร เป็นเหตุให้ตัวบ้านเกิดการชำรุดเสียหาย จะถือว่า ‘การ          ประกันคุณภาพงาน’ สิ้นสุดลงทันที

การยกเลิกสัญญาว่าจ้างและสิทธิในการเรียกร้องค่าเสียหาย
-  ควรทำการระบุให้ชัดเจน หากมีฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดทำผิดเงื่อนไข จนเกิดความเสียหาย ดังนั้นจึงต้องทำการระบุรายละเอียดเงื่อนไขเป็น        ลายลักษณ์อักษรแจ้งให้รับทราบและยินยอมรับผิดชอบหากเกิดกรณีดังกล่าว

การลงนามตกลงเซ็นสัญญาจ้างรับเหมาก่อสร้าง
-  จะประกอบไปด้วย ผู้ว่าจ้าง (เจ้าของบ้าน) , ผู้รับจ้าง (ผู้รับเหมาก่อสร้าง) , พยาน 1 , พยาน 2

                    ข้อควรระวังและข้อสังเกตก่อนเซ็นสัญญาสร้างบ้าน มีอะไรบ้าง?

เนื้อหาในสัญญาจ้างคลุมเครือ
- ควรระบุเงื่อนไข รายละเอียดต่าง ๆ ในสัญญาจ้างให้ชัดเจนไม่คลุมเครือ เพื่อป้องกันกรณีเจอผู้รับเหมาที่ไม่ดี ไม่มีความซื่อตรงใน             วิชาชีพ อาจทำให้เราเสียเปรียบได้ เมื่อตกลงเซ็นสัญญาว่าจ้างเรียบร้อยแล้ว 

เปอร์เซ็นการจ่ายเงินแต่ละงวดเหมาะสมกับปริมาณงานหรือไม่
- โดยอ้างอิงจากบัญชีแสดงราคาและปริมาณวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง หรือ BOQ

ขั้นตอนการดำเนินการก่อสร้างกับระยะเวลาสมเหตุสมผลหรือไม่ 
- ระบุวัน เวลา ที่ชัดเจนในการส่งงานในแต่ละงวดงานก่อนการจ่ายค่างวด

ระยะประกันงานหลังการก่อสร้าง
-  กรณีเกิดความเสียหายหรือชำรุดหลังการส่งมอบงาน

สิทธิในการยกเลิกสัญญา
-  กรณีผู้รับเหมาขาดความรับผิดชอบหรือไม่ดำเนินการตามที่ระบุในสัญญา

ปัญหาที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งระหว่างผู้จ้างและผู้รับจ้าง

          ถึงแม้ว่าสัญญาสร้างบ้านจะเซ็นกันไปเรียบร้อยแล้ว ได้รับการอนุมัติและเริ่มดำเนินการก่อสร้างแล้ว ก็อาจเกิดปัญหาขึ้นตามมาได้เช่นกัน ดังนั้นเจ้าของบ้านทุกคนควรรู้ไว้เพื่อให้รู้ทันผู้รับเหมา ซึ่งส่วนใหญ่ปัญหาต่าง ๆ จะเกี่ยวข้องกับประเด็นเหล่านี้

           การก่อสร้างล่าช้าไม่เป็นไปตามระยะเวลาที่กำหนด ในกรณีนี้อาจมีหลายปัจจัยเข้ามาเกี่ยวข้องที่ทำให้ไม่สามารถส่งมอบงานได้ตามกำหนด ปัจจัยเหล่านี้อาจเกิดจากปัจจัยภายนอกเช่นสภาพอากาศ หรือปัจจัยธรรมชาติที่ไม่สามารถควบคุมได้ ซึ่งในกรณีนี้สามารถพูดคุยและยืดหยุ่นกันตามสถานการณ์ได้ อย่างไรก็ตาม หากสาเหตุมาจากการขาดความรับผิดชอบของผู้รับเหมาที่ไม่เข้าหน้างาน หรือทำงานล่าช้า ในส่วนนี้ผู้รับเหมาต้องรับผิดชอบทั้งหมด
งบประมาณก่อสร้างบานปลาย เพราะว่าผู้รับเหมาแอบปรับเปลี่ยนหรือเพิ่มเติมบางส่วนจากแผนเดิมที่กำหนดและตกลงกันไว้
ขอเบิกเงินเกินกำหนดงวดงานหรือโกงเงินค่ามัดจำ โดยเบิกค่ามัดจำครั้งแรกในจำนวนสูง ๆ แล้วเข้างานช้า จนในที่สุดก็ หนี/ทิ้งงานไปในที่สุด
           เกิดการโต้เถียงกันเกี่ยวกับการแอบเปลี่ยนวัสดุก่อสร้างหรือแบบแปลนบ้านที่ใช้ในการก่อสร้าง
ผลงานไม่น่าพึงพอใจ เนื่องจากผู้รับเหมาไม่มีคุณภาพหรือไม่มีความชำนาญเฉพาะทาง
ผู้รับเหมาเปลี่ยนทีมช่างปฏิบัติการ โดยช่วงแรกใช้ทีมช่างที่มีประสบการณ์ทำงานรวดเร็ว ผลงานน่าพอใจ หลังจากนั้นเปลี่ยนทีมช่าง หรือไม่ก็ลดจำนวนช่างที่มีประสบการณ์ทำให้ผลงานที่ได้มีคุณภาพต่ำ และงานเกิดความล่าช้าเข้าไปอีก

สรุปส่งท้าย
การสร้างบ้านเป็นการลงทุนที่ใหญ่ และที่สำคัญคือก็จะมีโอกาสที่จะได้บ้านที่ตรงตามความต้องการมากกว่าการซื้อบ้านจัดสรร อย่างไรก็ตาม การทำสัญญาสร้างบ้าน หรือ จ้างเหมาก่อสร้าง ก็ยังเป็นสิ่งที่ควรให้ความสำคัญ หากยังมีความลังเล หรือไม่มั่นใจ สามารถพิจารณาโครงการใหม่กับ PropertyScout ได้เลย! และหวังว่าข้อแนะนำข้างต้นในบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับทุกคน

ขอบคุณข้อมูลดีดีจาก PropertyScout